买带房客的投资房，是好是坏？

作者 |Charlene

编辑| 三日匠

作者简介

Charlene，北美地产学堂法拍屋投资课讲师，从2015年开始投资美国法拍屋。

引

言

买投资房，特别是2个单元以上的multiple-family时， 有房客应该是很常见的。这是好是坏呢？省去了招租的麻烦，无缝连接收到租金自然是好， 但如果不小心加上运气不好的话， 很有可能从卖家那买入需要破财费力的问题房客。

2015年，我刚做地主不久，买了一个带房客的duplex，结果不幸吃到了个坏苹果。

当时买的duplex, 一边是空的，另 一边有房客， 是一个叫Tela(化名)的中年女士带着一个已经高中毕业的儿子。

我给房子下offer交押金时，已经是10月份中了。我们这冬天很长， 9月份开学后，房客就不太好找了。当时中介说， 有个现成的房客很好， 交房时就有收入了。我听了也觉得有道理，还为另一边空着感到遗憾。

看房的时候， 房客挺有礼貌的，除了养了只猫， 房子的保持得挺干净的， 当时心里挺满意的。

中介说，交房时卖家会把Security deposit, prepaid rent, application form, and lease 等转给我。

当时我什么也不懂，完全信任中介，觉得中介会把能做的和该做的都做好。

估计中介应该也没有管理出租房的经验，她没有提醒我该向卖家了解一下房客的情况。

而我连房客在哪工作都没问，就这么糊里糊涂地把房客接过来了，也没有做背景调查。

结果我这个新地主就被旧房客带着走完了整个eviction过程， 真是给我好好地上了一课。

对当时的我来说是个不小的打击，好在内心没那么脆弱， 没有因此洗手不干。

现在上了学堂的课， 回过头看看走过的路，真的体会到知识储备及平台的重要性。

那么买房时，对现任房客以及前房东的合同应该怎么处理？需要做些什么工作呢？需要不需要像平时招租时那样做背景调查？

这些问题一直困扰我。今天就和大家讨论一下这些问题。

01

承接租客的利弊

买带租客的投资房有几个好处：

• 不需要重新找房客；

• 马上有房租收入；

• 前房东已经把该修的东西都修理好了；

• 有租客说明房子已经满足municipal legal requirements。

可是， 承接房客也有一些风险：

• 新房东必须100%接受原来lease的各项条款，即使有些很偏向房客；

• 房客可能会试探新房东， 故意迟交房租；

• 碰到坏房客，不得不费时费力走驱赶程序。

02

新房东可否与承接过来的房客解约？

关于新房东是否可以同承接过来的房客提前解约，上网查了一下，

“While a lease is a legal agreement between tenants and a landlord, the lease does not dissipate with the sale of the property. Just like easements and other covenants that are considered to ‘run with the land’, the leases are tied to the property itself and not simply the owner.”

来源网络

也就是说， lease 是跟着房子的，你是新房东，lease没到期之前, 你是不可以随便改变合同的条款， 比如涨房租，或终止合同让房客搬走。

如果你实在是不喜欢承接别人的房客， 或者你想自住，最好的方法是在买房时，在合同里加入一个交房时必须是空房的contingency， 这种情况卖家就得同现在的房客沟通是否可以cash for keys。

当然， 你也可以买了房子以后，自己同房客商量重新签合约或者给钱走人， 只能商量，不能强制。

因为房客受lease保护，没有义务接受你的条款，所以你必须很小心，免得把自己卷入法律纠纷。

下面这几种情况下可以是例外：

• 卖家原来的lease里加了这样的条款“房主卖房或转让产权时有权提前终止合同”；

• 买的是foreclosure的房子， 可以按照本州的相关规定发 “Notice to Vacate”；

• 如果你买来是要自住的， 你也许可以通过owner move-in eviction (OMI) 让租客搬走， 各州的具体做法可能很不同，但总的来说你必须 OMI后90天内入住， 且住满3年。具体做法， 建议参照各州的相关法律。

03

买带房客的投资房的注意事项

房东一定希望承接过来的是好房客，如果是不好的房客， 现在因为疫情， 赶房客是个大问题，承接这样的房客， 就等于给自己找麻烦。

北美地产学堂出租房管理课的张波老师说过，“买好房-装修好-好房客“ 是投资出租房成功的三要素。

买投资房承接好的房客非常重要， 特别是在那些eviction很难的州。

有时房东急着卖房， 就是因为被住在里面的房客折腾烦了。

如果知道租客有问题， 在疫情期间eviction受到限制的情况下， 还是避开为好。

买房前尽可能多了解对应的区房客的质量， 看房的时候注意房子是否保持好的状态 ，仔细查看房租缴纳历史记录（rent roll）， 看看房客是否按时交租， 是否欠租金。

还要留意一下rent roll 上收到的房租是不是同lease上的数目一样。

如果是4单元以下的投资房，最好能让卖家提供tenant application，并让房客签署一份授权书允许买家对房客做背景调查。

如果发现合同等文件有什么问题， 要求卖家fix what’s wrong as a condition for closing on the property。

万一坏房客漏网被承接过来， 就只好走法律程序了。

房东可以nice, 但关于lease上的原则问题要firm。

有关投资房承接租客的问题，我在网上还查找到几点不错的建议，和大家分享：

• 买房时在合同里加入一个条款， 要求房东提供房客的申请表， 并提供一个房客的授权书允许买家对房客做背景调查。有了房客的信息及许可， 你就可以调查房客的背景包括信用，犯罪记录，工作及收入情况。

• 怎么向卖家（现任房东）问有效的问题， 尽可能了解到为什么卖房子。了解房客是否按时交租，口头和手写的没什么参考价值。可以要求卖家提供最近6-12个月的银行进账记录。如果卖家不愿意提供， 那很可能有猫腻。目前是特殊时期， 驱赶房客不易，有不好的房客， 还是绕道走。

以上的做法， 对于独栋屋（SFH）, 两单元（duplex）,三单元（ triplex）等已有的房客较少，如果卖家和租客都配合，有可能做得到。

但对于小型多公寓，那么多房客个个去查不现实。

就公寓这个问题， 我专门请教了北美地产学堂公寓课的Tim老师，老师说通常没有去查房客的背景， 因为卖家不一定会给房客的application，一般看lease agreement and payment history。

对当地的租客要有一定的了解，通过过去12个月的monthly income statement，就可以评估一下：

• 多少拖欠房客， 共欠多少钱？

• 赶房客需要多少钱， 多少时间？

• 自己是否愿意承担风险？

• 把成本算进去， 重新算 offer。

总之， 买房时能了解的信息越多越好。

今天就和大家讨论到这了。希望这些信息能帮助到遇到同样问题的你。

现在做房产投资，有北美地产学堂这样的社群和平台，碰到什么问题， 只要在学堂相应的微信群一问， 总能得到老师和同学们的建议，真的觉得投资路上不再孤单。

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